Renegociar o spread do crédito habitação: guia passo a passo

Sim, pode renegociar o spread do seu crédito habitação. Só precisa de duas coisas: propostas concorrentes que mostrem que o seu spread está acima do que o mercado pratica, e um pedido escrito ao seu banco. O banco não é obrigado a aceitar, mas pode acompanhar a concorrência para não perder o cliente. Se não acompanhar, transferir o crédito para outra instituição é a saída. Neste guia explicamos quando faz sentido pedir a revisão, quanto pode poupar, o que o banco pode pedir em troca e que custos tem de comparar antes de assinar.

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Em resumo

• O spread é a margem que o banco soma ao indexante (a Euribor, por exemplo). Só muda com o acordo entre si e o banco.

• Se o seu spread for superior a 1%, compare propostas de outros bancos e use-as para negociar.

• Faça o pedido por escrito e diga que pondera transferir o crédito. Assim fica com prova e mostra que está a falar a sério.

• O banco não pode condicionar a renegociação à compra de outros produtos. Pode, sim, propô-los para baixar o spread, e só compensam se custarem menos do que aquilo que poupa.

• Compare sempre a TAEG e o MTIC, não apenas o spread. Um spread mais baixo nem sempre significa um crédito mais barato.

Índice

• O que é o spread e porque pode baixar

• Quando faz sentido pedir uma redução

• Quanto pode poupar: um exemplo com números

• Como negociar o spread com o seu banco, passo a passo

• O que o banco pode pedir em troca

• Comissões e custos: renegociar ou transferir?

• Outras condições que pode rever além do spread

• A nossa perspetiva

• Deixe-nos negociar por si

• Perguntas frequentes

• Fontes

O que é o spread e porque pode baixar

A taxa de juro de um crédito habitação com taxa variável tem duas partes: o indexante e o spread. O indexante (normalmente a Euribor a 3, 6 ou 12 meses) muda com o mercado. O spread é a parte que o banco define.

Segundo o Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal, o spread é definido pela instituição para cada contrato, tendo em conta, entre outros fatores, o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel e o custo de financiamento do banco.

É aqui que está a oportunidade. Muitas destas variáveis mudam ao longo dos anos:

• O capital em dívida desceu. Depois de anos de prestações, deve uma parte menor do valor da casa. O rácio entre empréstimo e imóvel melhorou.

• O imóvel valorizou. Se a casa vale hoje mais do que na avaliação inicial, o risco para o banco é menor.

• O seu perfil melhorou. Um rendimento mais alto ou mais estável e um bom histórico de pagamentos contam a seu favor.

• O mercado mudou. Os bancos ajustam os spreads à sua estratégia comercial. O spread que contratou há dez anos pode estar muito acima do que os bancos oferecem hoje a novos clientes.

O spread fica fixado no contrato e, em regra, mantém-se durante todo o empréstimo. Por isso não desce sozinho: tem de ser você a pedir.

Quando faz sentido pedir uma redução

A renegociação do spread, como de qualquer outra condição do crédito habitação, só é possível havendo acordo entre o cliente e o banco. O seu poder negocial depende de duas coisas: do que o mercado oferece e da facilidade com que o banco o pode perder para outra instituição.

A DECO PROteste recomenda que, se o seu spread for superior a 1%, analise a concorrência. Se encontrar condições mais vantajosas, fale com o seu banco e tente que acompanhe essas ofertas.

Estes são os sinais de que vale a pena avançar:

1. O seu spread está acima de 1% ou acima das propostas que outros bancos fazem a perfis como o seu.

2. Ainda faltam muitos anos de empréstimo. Quanto maior o prazo restante, mais pesa cada décima de spread.

3. O capital em dívida é relevante. Em empréstimos pequenos e quase pagos, a poupança pode não justificar o esforço.

4. Tem as prestações em dia. A mesma análise da DECO sublinha que é melhor negociar novas condições enquanto não está em risco de incumprimento.

Se já sente dificuldade em pagar a prestação, não espere. Fale com o seu banco o quanto antes e explique a situação: nesse caso a conversa pode passar também pelo prazo ou pela modalidade de reembolso, e não só pelo spread.

Quanto pode poupar: um exemplo com números

Uma diferença de meio ponto no spread parece pequena. Ao longo de 25 anos, não é. Veja um exemplo ilustrativo de um crédito com 150 000 € em dívida e 25 anos de prazo restante. Para facilitar a comparação, assumimos um indexante constante de 2,5% durante todo o período. Na prática, o indexante varia, mas a diferença criada pelo spread mantém-se.

Passar de 1,50% para 0,90% baixa a prestação em cerca de 48,85 € por mês. São perto de 586 € por ano e mais de 14 600 € em juros ao longo do empréstimo, com uma única decisão.

Mesmo a redução moderada, de 1,50% para 1,10%, poupa cerca de 32,76 € por mês. É este o valor que deve ter em mente quando o banco lhe pedir contrapartidas: se os produtos que lhe propõe custarem mais do que isto, o negócio deixa de compensar.

Como negociar o spread com o seu banco, passo a passo

Uma boa negociação prepara-se. Siga estes passos pela ordem.

1. Reúna os dados do seu contrato

Antes de falar com o banco, confirme:

• o capital em dívida e o prazo restante;

• o spread atual, a TAN e a TAEG;

• o indexante e o seu prazo (Euribor a 3, 6 ou 12 meses);

• os produtos associados que já tem (conta à ordem, cartões, domiciliação do ordenado);

• o custo mensal dos seguros de vida e multirriscos.

Encontra quase tudo no contrato, no extrato do empréstimo ou na área do crédito no homebanking.

2. Peça propostas a outros bancos

É o seu principal argumento. Peça simulações em duas ou três instituições e guarde a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) de cada uma. Este documento padronizado mostra a TAEG, o MTIC e as condições exigidas, e permite comparar propostas lado a lado.

3. Faça o pedido por escrito

A DECO PROteste aconselha que a negociação seja feita por escrito, indicando que há bancos a praticar condições mais vantajosas e que pondera transferir o empréstimo. O envio por correio registado ou e-mail serve de prova. Na carta, inclua:

• a identificação do contrato;

• o spread atual e o spread que pretende;

• uma referência às propostas concorrentes que recebeu;

• a indicação de que pondera transferir o crédito se não houver acordo;

• um prazo razoável para resposta.

4. Marque uma reunião com o gestor

A carta abre a porta. A conversa fecha o acordo. Leve as FINE concorrentes e mostre os números. Segundo o ACP, a negociação é tanto mais fácil quanto melhor for a sua relação com o banco. Anos de cliente, ordenado domiciliado e pagamentos em dia são trunfos a usar.

5. Analise a contraproposta

O banco pode aceitar, recusar ou fazer uma proposta diferente. Peça sempre a nova proposta por escrito, com a TAEG e o MTIC recalculados, e compare-a com as dos outros bancos antes de responder.

6. Decida: ficar ou transferir

Se o seu banco igualar ou ficar próximo da melhor proposta, ficar é normalmente o caminho mais simples. Se não, faça as contas à transferência (vemos como mais abaixo).

O que o banco pode pedir em troca

Para baixar o spread, os bancos costumam propor a contratação de produtos associados. Os mais comuns são:

• seguro de vida e seguro multirriscos no próprio banco;

• domiciliação do ordenado;

• cartão de crédito;

• produtos de poupança, como um PPR;

• pagamento regular de despesas pela conta.

Há regras que o protegem. As instituições de crédito não podem fazer depender a renegociação do crédito à habitação da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros. Ou seja: o banco pode oferecer-lhe um spread mais baixo se aceitar estes produtos, mas não pode recusar-se a negociar só porque não os quer.

O mesmo portal do Banco de Portugal prevê outras proteções em crédito para habitação própria permanente. O spread não pode aumentar numa renegociação por alteração de titularidade (por exemplo, num divórcio) se a taxa de esforço for inferior a 55%, ou 60% com dois ou mais dependentes. Também não pode aumentar por arrendamento do imóvel, desde que o contrato de arrendamento indique a hipoteca e exija que a renda seja depositada na conta associada ao empréstimo.

Atenção a um ponto: se mais tarde desistir dos produtos que contratou para baixar o spread, o banco pode aumentar o spread nos termos do contrato. Segundo o Banco de Portugal, só o pode fazer no prazo de um ano. Leia essa cláusula antes de assinar.

Os produtos associados compensam?

Como lembra o ACP, os produtos adicionais só compensam se o seu custo for coberto pela redução do spread. Faça esta conta simples:

1. Calcule quanto baixa a prestação com o novo spread (no nosso exemplo, 32,76 € por mês).

2. Some o custo mensal dos produtos exigidos.

3. Subtraia o que pagaria por produtos equivalentes fora do banco.

Os seguros são onde a diferença costuma ser maior. Antes de aceitar o pacote, compare o seguro do banco com alternativas no mercado. Explicamos como no nosso guia sobre mudar de seguro de vida no crédito habitação e no guia do seguro multirriscos habitação.

Comissões e custos: renegociar ou transferir?

O spread é só uma peça. O Banco de Portugal lembra que um spread mais baixo não significa necessariamente um crédito mais barato: é preciso ponderar a TAEG e o MTIC. A TAEG inclui juros, comissões, seguros e outros encargos. O MTIC (montante total imputado ao consumidor) mostra quanto vai pagar no total até ao fim do empréstimo. Se quer perceber melhor este indicador, veja o nosso guia sobre o que é o MTIC.

Quando a renegociação não resulta, a transferência pode ser a melhor saída. Mas tem custos próprios. Transferir pode implicar comissões de reembolso antecipado, abertura de processo, avaliação do imóvel, formalização do novo contrato, escritura e impostos. A boa notícia é que, segundo a DECO PROteste, a maioria das instituições suporta ou devolve os custos da nova escritura e da avaliação, e as que suportam a comissão de amortização antecipada custeiam até 0,5% do valor em dívida.

Um caso a ter em conta: se transferir durante o período de taxa fixa de um contrato de taxa fixa ou mista, a DECO PROteste indica que terá de pagar 1,5% do valor em dívida como comissão de amortização antecipada. Em 150 000 €, são 2 250 €. Nesse cenário, a poupança tem de ser grande para compensar.

Para fazer as contas completas, consulte o nosso guia sobre quando compensa a transferência de crédito habitação.

Outras condições que pode rever além do spread

Uma revisão do crédito habitação não tem de ficar pelo spread. De acordo com o Portal do Cliente Bancário, também podem ser renegociados:

• O prazo do empréstimo. Alargar o prazo baixa a prestação mensal, mas aumenta o total de juros pagos. Use esta opção para aliviar o orçamento, não como primeira escolha.

• O prazo do indexante. Passar, por exemplo, da Euribor a 12 meses para a Euribor a 3 ou 6 meses muda a frequência com que a prestação é revista.

• O regime da taxa de juro. Pode passar de taxa variável para taxa fixa ou mista, e ganhar previsibilidade na prestação durante um período.

• A modalidade de reembolso. A forma como capital e juros são pagos ao longo do tempo também pode ser ajustada.

Se tem poupanças paradas, outra via é amortizar parte do capital. Reduz a dívida sobre a qual incide o spread. Veja quando faz sentido no nosso guia para amortizar o crédito habitação.

A nossa perspetiva

Todos os dias vemos famílias com spreads contratados há muitos anos, bem acima do que o mercado oferece hoje. Na maioria dos casos, nunca pediram uma revisão. Não por falta de vontade, mas porque o processo parece complicado e o tempo não chega.

A nossa experiência diz-nos que o que mais pesa numa negociação é a comparação. Um pedido genérico de “baixar o spread” tem pouca força. Um pedido com propostas concretas de outros bancos, com TAEG e MTIC lado a lado, muda a conversa.

Também vemos muitas famílias aceitar um spread mais baixo e pagar mais em seguros e produtos associados do que aquilo que poupam. Por isso olhamos sempre para o custo total: crédito, seguros e encargos em conjunto. É essa visão completa que permite decidir com confiança se deve ficar no seu banco ou mudar.

O nosso trabalho é fazer essa análise por si, de forma independente e sem qualquer custo, e apresentar-lhe uma proposta clara e adaptada ao seu perfil.

Eduardo Fernandes

Deixe-nos negociar por si

Na Poupa Connosco analisamos o seu crédito habitação sem custos nem compromisso. Comparamos o seu spread e o custo total do empréstimo com as condições de várias instituições, revemos os seguros associados e apresentamos-lhe propostas concretas. Se decidir avançar, acompanhamos todo o processo, seja a renegociação com o seu banco, seja a transferência. Até hoje, já identificámos 2,4 milhões de euros em poupança para as famílias que nos procuraram.

Peça a sua análise gratuita ao crédito habitação e descubra quanto pode poupar.

Perguntas frequentes

O banco é obrigado a baixar o spread?

Não. A alteração do spread só acontece com o acordo entre si e o banco. O banco pode aceitar, recusar ou fazer uma contraproposta. A sua melhor arma é ter propostas concorrentes e mostrar que está disposto a transferir o crédito.

Posso renegociar o spread mais do que uma vez?

Sim. Não há um limite para o número de pedidos. Faz sentido voltar a pedir sempre que a sua situação melhore ou que o mercado passe a oferecer condições claramente melhores do que as suas.

Baixar o spread obriga a contratar seguros no banco?

Não pode ser uma condição para renegociar: o banco não pode fazer depender a renegociação da compra de outros produtos. Pode propor um spread mais baixo em troca de seguros ou outros produtos. Compare o custo desses produtos com a poupança na prestação antes de aceitar.

Que spread é considerado bom?

Não há um valor único, porque depende do seu perfil, do capital em dívida e do valor do imóvel. Como referência, a DECO PROteste sugere analisar a concorrência se o seu spread for superior a 1%. O que conta no fim é a TAEG e o MTIC da proposta completa.

Quanto tempo demora a renegociação?

Depende do banco e da complexidade do pedido. Uma renegociação no seu banco é, em regra, mais rápida do que uma transferência, porque não exige nova escritura. Envie o pedido por escrito e indique um prazo de resposta para manter o processo a andar.

Fontes

Taxas de juro no crédito à habitação, Portal do Cliente Bancário Como renegociar, Portal do Cliente Bancário Vai comprar casa? Quatro dicas para comparar propostas, Banco de Portugal Renegociar crédito habitação: soluções para baixar a mensalidade, DECO PROteste Carta-tipo para pedir revisão de spread, DECO PROteste O que precisa saber sobre o spread, ACP Como baixar a prestação da casa, Saldo Positivo

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