Prazo do crédito habitação: limites por idade e como escolher

O prazo do crédito habitação em Portugal tem hoje dois limites máximos, definidos pela idade de quem pede o empréstimo: até 40 anos se tiver 35 anos ou menos, e até 35 anos se já tiver mais de 35. Dentro desse teto, o prazo que escolhe decide quanto paga por mês e quanto paga em juros no total. Neste guia mostramos as regras em vigor, o limite de idade no fim do contrato, números reais de prestação por prazo e um método simples para escolher o prazo que protege o seu orçamento.

PoupaconnoscoEscolha um prazo que protege o orçamentoA Poupa Connosco presta aconselhamento financeiro independente e gratuito para ajudar a encontrar melhores condições de crédito habitação, de forma personalizada.Conheça a Poupa Connosco

Em resumo

• Desde 1 de agosto de 2026, o prazo máximo é de 40 anos até aos 35 anos de idade e de 35 anos acima dos 35, segundo a recomendação do Banco de Portugal.

• Os bancos somam a sua idade ao prazo: na prática, muitos não aceitam que o contrato termine depois dos 75 anos (alguns vão até aos 77, ou 80 numa transferência).

• Um prazo mais longo baixa a prestação, mas aumenta os juros: num empréstimo de 150.000 € a 3,5%, passar de 30 para 35 anos poupa 53,63 € por mês e custa quase 17.900 € a mais em juros.

• A taxa de esforço máxima recomendada desceu para 45%, o que torna o prazo uma peça central para conseguir aprovação.

• O melhor prazo é o mais curto que lhe permite pagar a prestação com folga, hoje e se a taxa subir.

Índice

• Qual é o prazo máximo do crédito habitação em 2026

• O limite de idade no fim do contrato

• Como o prazo muda a prestação e os juros

• Prazo e taxa de esforço: o que decide o montante aprovado

• Como escolher o prazo certo para si

• Mudar o prazo depois de assinar

• A nossa perspetiva

• Encontre o prazo certo com a Poupa Connosco

• Perguntas frequentes

• Fontes

Qual é o prazo máximo do crédito habitação em 2026

O prazo do empréstimo, também chamado maturidade, não é escolhido livremente. O Banco de Portugal, enquanto autoridade macroprudencial, recomenda aos bancos limites máximos para novos contratos de crédito à habitação.

Em 2026, essas regras mudaram. Na revisão da Recomendação Macroprudencial, o Banco de Portugal simplificou os limites de maturidade e deixou apenas dois escalões em função da idade dos mutuários. Também eliminou a recomendação sobre a maturidade média das carteiras dos bancos.

As novas regras aplicam-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. Ou seja, contam para quem pede crédito agora, não para quem já tem um contrato assinado.

A coluna do meio mostra as regras que vigoravam desde abril de 2022. A grande diferença está no escalão dos 31 aos 35 anos, que ganhou mais três anos de prazo possível.

O que isto significa na prática

Se tem 34 anos, pode pedir um crédito a 40 anos. Se fizer 36 anos antes de o banco avaliar o seu pedido, o teto passa para 35 anos. Para quem está perto dos 35, vale a pena preparar a documentação com tempo, porque a idade conta no momento da avaliação.

Quando há dois titulares com idades diferentes, o banco aplica as suas próprias regras para decidir que idade considera. Confirme este ponto com o banco ou com o seu consultor antes de assumir um prazo, sobretudo se um dos titulares já passou os 35 anos.

Se é jovem e está a comprar a primeira casa, reunimos as regras específicas para este perfil no nosso guia de crédito habitação para jovens.

O limite de idade no fim do contrato

Além do prazo máximo, cada banco fixa uma idade máxima para o fim do empréstimo. É aqui que se responde a uma dúvida frequente: é possível ter um crédito habitação até aos 80 anos?

A resposta depende do banco e do tipo de operação. Alguns exemplos das condições publicadas:

• Um dos maiores bancos do país indica, na sua oferta de crédito para aquisição, um limite de 75 anos dos titulares no termo do empréstimo.

• Outro banco exige, na sua ficha de informação geral de crédito habitação, que a idade de qualquer mutuário na data do contrato, somada ao prazo, não passe dos 77 anos, ou dos 80 anos quando se trata de uma transferência de crédito de outra instituição. Esse limite está sujeito a aprovação caso a caso.

Assim, o prazo real que consegue é o menor de dois valores: o teto do Banco de Portugal para a sua idade e os anos que faltam até ao limite de idade do banco.

Esta tabela usa os 75 anos como exemplo. Num banco que aceite 77 ou 80 anos, os prazos a partir dos 45 anos podem ser mais longos. É por isso que comparar várias instituições faz uma diferença real quando já passou os 40.

Como o prazo muda a prestação e os juros

Com o mesmo montante, a mesma taxa e as mesmas condições, um prazo mais longo reduz a prestação mensal. Mas, como explica o Banco de Portugal nas suas dicas para comparar propostas, o crédito fica geralmente mais caro, porque paga juros durante mais tempo.

O manual do simulador oficial do Banco de Portugal usa um exemplo de 150.000 € com taxa anual nominal (TAN) de 3,5%. Partimos desse exemplo e calculámos os restantes prazos com a mesma fórmula e as mesmas condições, com taxa constante durante todo o contrato.

Os valores de 30 e 35 anos são os que o Banco de Portugal publica. Os restantes são cálculos nossos, só com juros, sem seguros, comissões nem impostos.

Leia a tabela assim

• De 30 para 40 anos, a prestação desce 92,48 € por mês, mas paga mais 36.437,36 € em juros.

• De 30 para 25 anos, paga mais 77,37 € por mês e poupa 17.203,52 € em juros.

• Cada cinco anos a mais custam entre cerca de 16.500 € e 18.500 € em juros neste exemplo.

Também vê um efeito menos óbvio: os primeiros anos a mais reduzem bastante a prestação, mas os últimos já reduzem pouco. Passar de 20 para 25 anos baixa a prestação em 119 €. Passar de 35 para 40 anos baixa apenas 38,85 €, com um custo em juros semelhante.

Se quiser experimentar outros montantes e taxas, uma calculadora de prestações da hipoteca permite alterar só o prazo e ver o efeito na prestação. Para simular a compra com os custos portugueses, use o nosso simulador de compra de casa.

Prazo e taxa de esforço: o que decide o montante aprovado

O prazo não serve apenas para ajustar a prestação ao seu gosto. Ele pesa diretamente na aprovação.

A taxa de esforço, ou DSTI, é a parte do seu rendimento líquido mensal que vai para prestações de créditos. Com as novas regras, o limite de referência da taxa de esforço baixou de 50% para 45%. Além disso, os bancos calculam esse rácio com uma taxa de juro agravada, para testar se aguenta uma subida, uma regra que o Banco de Portugal manteve na revisão de 2026.

Um exemplo simples: com 2.000 € líquidos por mês, 45% são 900 €. Esse valor tem de cobrir todas as prestações de créditos, incluindo a nova, já calculada com a taxa agravada. Se tiver um crédito automóvel de 200 €, sobram 700 € para a casa.

É aqui que o prazo ganha importância. Um prazo mais longo baixa a prestação e pode pôr o pedido dentro do limite. Para quem tem mais de 35 anos, os cinco anos de prazo a menos podem ser a diferença entre a aprovação e a recusa, ou entre o montante que precisa e um valor mais baixo.

Como escolher o prazo certo para si

Não existe um prazo ideal para todos. Existe o prazo certo para o seu rendimento, a sua idade e os seus planos. Siga estes passos:

1. Defina a prestação que consegue pagar com folga. Some as suas despesas fixas e deixe margem para imprevistos. A prestação certa é a que paga sem apertar o orçamento todos os meses.

2. Teste uma subida de juros. Se a taxa for variável ou mista, simule a prestação com uma taxa 1 ou 2 pontos mais alta. Se essa prestação o deixar em dificuldades, precisa de um prazo mais longo ou de um montante mais baixo.

3. Escolha o prazo mais curto que cumpre os dois testes anteriores. É o equilíbrio entre uma prestação sustentável e menos juros pagos.

4. Compare a TAEG e o MTIC, não só o spread. O Banco de Portugal recomenda olhar para a TAEG, que mostra todos os custos em percentagem anual, e para o MTIC, o montante total que vai pagar. Explicamos como ler este valor no nosso guia sobre o MTIC.

5. Inclua os produtos associados. Seguros de vida e multirriscos, domiciliação de ordenado e cartões podem baixar o spread, mas têm custo. Somados ao longo de 35 ou 40 anos, contam muito. Veja como mudar de seguro de vida no crédito habitação para reduzir este peso.

6. Pense na sua idade no fim do contrato. Um crédito que termina aos 70 anos coincide com a reforma, quando o rendimento costuma baixar. Planeie como vai pagar as últimas prestações.

Quando um prazo longo faz sentido

Um prazo longo é uma boa escolha quando lhe dá segurança. Se o seu rendimento vai crescer, se quer manter uma reserva de emergência ou se a prestação curta o deixaria no limite, um prazo maior protege-o. Pode sempre amortizar mais tarde e encurtar o empréstimo.

Quando um prazo curto compensa

Se tem rendimentos estáveis, poupanças e uma prestação confortável mesmo com um prazo mais curto, vai pagar muito menos juros. É também a escolha natural para quem já passou os 45 anos e quer terminar o crédito antes da reforma.

Mudar o prazo depois de assinar

O prazo que escolhe hoje não fica fixo para sempre. Há três caminhos para o ajustar:

• Amortizar antecipadamente. Ao entregar dinheiro ao banco, pode reduzir o prazo e manter a prestação, ou manter o prazo e baixar a prestação. Reduzir o prazo costuma poupar mais juros. Veja quando compensa amortizar o crédito habitação.

• Alargar o prazo. Se a prestação pesar demasiado, a DECO PROteste sugere considerar o alargamento do prazo, lembrando que a prestação baixa mas os juros totais sobem. A alteração depende de acordo com o banco e dos limites de idade.

• Transferir o crédito. Ao mudar para outro banco, pode renegociar spread, prazo e seguros de uma vez. Alguns bancos aceitam idades mais altas no fim do contrato em transferências. Saiba quando compensa transferir o crédito habitação.

Se está a comprar casa em Portugal a partir do estrangeiro, o processo tem passos próprios além do crédito. Um guia sobre comprar imóvel em Portugal como estrangeiro ajuda a reunir impostos, vistos e preços antes de falar com o banco.

A nossa perspetiva

Na nossa experiência, a pergunta certa não é “qual é o prazo máximo?”, mas sim “que prestação consigo pagar com tranquilidade durante todo o contrato?”. O prazo é a ferramenta que ajusta essa resposta.

Vemos muitas famílias escolherem o prazo mais longo por defeito, só porque o banco o propõe. Outras escolhem o mais curto e ficam sem margem quando os juros sobem. Nenhum destes extremos é uma decisão pensada.

Com as novas regras de 2026, a taxa de esforço de 45% torna esta escolha ainda mais importante. Um prazo bem calculado pode ser o que garante a aprovação do montante de que precisa. E as condições mudam de banco para banco, sobretudo no limite de idade no fim do contrato e nos produtos associados.

Por isso analisamos várias propostas para si, comparamos prestação, TAEG e MTIC para diferentes prazos e mostramos-lhe, em números claros, o que ganha e o que paga com cada opção. A decisão é sempre sua, tomada com toda a informação.

Eduardo Fernandes

Encontre o prazo certo com a Poupa Connosco

Na Poupa Connosco ajudamos famílias a encontrar o crédito habitação com as melhores condições para o seu perfil. Comparamos propostas de várias instituições, simulamos diferentes prazos e acompanhamos a implementação, sem burocracia e sem qualquer custo para si.

Já identificámos 2,4 milhões de euros em poupança para os nossos clientes. Seja para um primeiro crédito, seja para rever o que já tem, peça a sua análise gratuita de crédito habitação e receba uma proposta concreta, adaptada a si.

Perguntas frequentes

Qual é o prazo máximo para um crédito habitação em Portugal?

Desde 1 de agosto de 2026, o prazo máximo recomendado pelo Banco de Portugal é de 40 anos para mutuários com 35 anos ou menos e de 35 anos para quem tem mais de 35. Além disso, cada banco fixa uma idade máxima no fim do contrato, que reduz o prazo possível para quem é mais velho.

É possível ter um crédito habitação até aos 80 anos?

Em alguns casos, sim. Há bancos que aceitam que a idade somada ao prazo chegue aos 80 anos, mas sobretudo em transferências de crédito e com aprovação caso a caso. Na compra de casa, os limites mais comuns ficam entre os 75 e os 77 anos.

O prazo mais longo é sempre pior?

Não. Um prazo longo custa mais juros, mas dá-lhe uma prestação mais baixa e mais margem no orçamento. Se o seu rendimento aumentar, pode amortizar e encurtar o prazo mais tarde, sem perder essa segurança inicial.

As novas regras de 2026 alteram o meu crédito atual?

Não. As novas regras aplicam-se a contratos cuja avaliação de solvabilidade foi feita a partir de 1 de agosto de 2026. Se já tem um crédito, os prazos e condições do seu contrato mantêm-se, salvo se o renegociar ou transferir.

Fontes

• Banco de Portugal: revisão da Recomendação Macroprudencial (2026)

• Portal do Cliente Bancário: novas regras do crédito à habitação a partir de abril de 2022

• Portal do Cliente Bancário: manual do simulador do crédito à habitação

• Banco de Portugal: quatro dicas para comparar propostas de crédito

• 24 Notícias: entrada em vigor das novas regras de crédito

• Jornal Económico: taxa de esforço de 45% e taxa de stress

• Saldo Positivo: novas regras do crédito habitação em 2026

• Crédito habitação para aquisição: condições e limites de idade

• Ficha de informação geral sobre crédito habitação

• DECO PROteste: dicas para reduzir a prestação do crédito habitação

Recomendações

• Crédito habitação para jovens em 2026: guia completo

• Amortizar o crédito habitação em 2026: quando compensa e como fazer

• Transferência de crédito habitação: quando compensa em Portugal

• Mudar de seguro de vida no crédito habitação: como fazer e poupar