Crédito habitação para jovens em 2026: guia completo

Se tem até 35 anos e quer comprar a primeira casa, pode hoje financiar até 100% do valor do imóvel com a garantia pública do Estado, desde que cumpra os requisitos e que o banco aprove o seu perfil. Neste guia explicamos quem tem direito, quanto precisa de ganhar, que custos continuam a sair do seu bolso no dia da escritura e como comparar propostas para não pagar mais do que deve ao longo de 30 ou 40 anos.

PoupaconnoscoEncontre melhores condições para o seu créditoA Poupa Connosco presta aconselhamento financeiro independente para ajudar a comparar e otimizar o crédito habitação, com propostas adaptadas ao seu caso.Conheça a Poupa Connosco

Em resumo

• A garantia pública permite financiar até 100% da compra, com o Estado a garantir até 15% do valor durante os primeiros 10 anos, para casas até 450.000 € e contratos assinados até 31 de dezembro de 2026.

• A garantia não obriga o banco a aprovar o crédito: continua a ter de provar que consegue pagar a prestação, incluindo num cenário de subida de juros.

• Mesmo com o IMT Jovem, paga o Imposto do Selo de 0,6% sobre o valor do empréstimo, além de avaliação, escritura e seguros.

• Compare propostas pela TAEG e pelo MTIC, sempre com a FINE na mão, e não apenas pelo spread.

• Um crédito bem negociado no início e revisto ao longo dos anos pode poupar-lhe milhares de euros.

Índice

• O que é o crédito habitação jovem

• Quem pode pedir: requisitos

• Quanto precisa de ganhar: um exemplo com números

• Os custos que a garantia não cobre

• Como comparar propostas sem cair em armadilhas

• Passo a passo até à escritura

• Depois da compra: o crédito também se revê

• A nossa perspetiva

• Peça uma análise gratuita ao seu crédito

• Perguntas frequentes

• Fontes

O que é o crédito habitação jovem

Não existe um único produto chamado “crédito habitação jovem”. O que existe é um conjunto de apoios do Estado para quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente, que os bancos depois aplicam aos seus próprios empréstimos.

O apoio mais importante é a garantia pública para jovens até aos 35 anos. Na prática, funciona assim:

• O banco empresta até 100% do valor de transação do imóvel.

• O Estado garante ao banco até 15% desse valor.

• A garantia cobre os primeiros 10 anos do contrato.

• O imóvel não pode custar mais de 450.000 €.

• O contrato tem de ser formalizado até 31 de dezembro de 2026.

Porque é que isto importa? Sem garantia, o banco raramente financia a totalidade do valor da casa. A parte que fica de fora, mais impostos e despesas, são a barreira que trava muitos jovens com rendimentos estáveis mas sem poupanças acumuladas. A garantia pública cobre precisamente essa entrada.

O programa tem tido procura. Em abril de 2026, o Governo anunciou que a garantia pública foi reforçada em 750 milhões de euros, elevando o montante total para 2,3 mil milhões de euros. Ainda assim, se está a pensar comprar, conte com o prazo de 31 de dezembro de 2026 e planeie com margem: entre a procura da casa, a aprovação e a escritura passam facilmente vários meses.

Quem pode pedir: requisitos

Para beneficiar da garantia pública tem de cumprir, em simultâneo, várias condições, definidas no regime da garantia pública. As principais são:

1. Idade: ter entre 18 e 35 anos, inclusive.

2. Residência: ter domicílio fiscal em Portugal.

3. Primeira casa: não ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação.

4. Situação regularizada: não ter dívidas às Finanças nem à Segurança Social.

5. Rendimentos: não ultrapassar o limite de rendimento definido no regime, que tem como referência os escalões do IRS.

6. Finalidade: a casa tem de ser a sua habitação própria e permanente, com valor de transação até 450.000 €.

Se compra a dois, confirme os requisitos para cada um dos titulares antes de avançar. Em caso de dúvida sobre a sua situação concreta, por exemplo se herdou parte de uma casa ou se tem rendimentos de várias fontes, peça ao banco uma resposta por escrito antes de pagar a avaliação.

A garantia não é uma aprovação automática

Este é o ponto que mais surpreende quem chega ao balcão. O Banco de Portugal esclarece que a garantia pública não dá direito automático ao crédito. O banco faz a mesma análise de risco que faria para qualquer cliente e tem de respeitar as regras macroprudenciais: a sua taxa de esforço tem de caber nos limites, incluindo num teste em que a taxa de juro sobe 1,5 pontos percentuais.

O mesmo esclarecimento responde a outra dúvida frequente: se deixar de pagar, a dívida não desaparece. O Estado paga ao banco o montante garantido, mas a obrigação de pagar continua a ser sua.

Quanto precisa de ganhar: um exemplo com números

Uma das perguntas mais pesquisadas é quanto é preciso ganhar para comprar uma casa de 200 mil euros. A resposta depende da taxa de juro, do prazo e das suas outras despesas, mas um exemplo ajuda a ter uma ordem de grandeza.

Pressupostos do exemplo (meramente ilustrativos, não são uma proposta):

• Casa de 200.000 €.

• Prazo de 35 anos (420 prestações).

• Taxa de juro total de 3,5% e, para o teste de esforço, 5% (mais 1,5 pontos).

Repare na última coluna: é com esse valor, e não com a prestação inicial, que o banco verifica se o crédito cabe no seu orçamento. Se o limite aplicado fosse, por exemplo, uma taxa de esforço de 35%, uma prestação de 1.009,38 € exigiria um rendimento líquido mensal de cerca de 2.884 €. Com 50%, desceria para cerca de 2.019 €. Some a isto outras prestações que já tenha, como crédito automóvel ou cartões, porque também contam.

Para fazer as contas com os seus números, veja o nosso guia sobre como calcular a taxa de esforço e experimente o simulador de compra de casa.

Duas notas práticas:

• Financiar a 100% custa mais. No exemplo, a diferença é de cerca de 83 € por mês, durante 35 anos, só em capital e juros. Se tiver alguma poupança, dar parte de entrada reduz a prestação e os juros totais.

• Limpe as dívidas pequenas antes do pedido. Um crédito pessoal ou um cartão com saldo podem ser suficientes para o seu pedido ficar fora dos limites. Se tem vários créditos, ver se compensa consolidar créditos antes de pedir o crédito habitação pode fazer a diferença.

Os custos que a garantia não cobre

Financiar 100% do preço da casa não significa comprar sem dinheiro. Há custos que tem de ter disponíveis no dia da escritura ou antes.

Imposto do Selo sobre o crédito

O IMT Jovem é um apoio forte, mas muitos compradores esquecem-se de que o Imposto do Selo de 0,6% sobre o capital financiado não está incluído nessa isenção. No exemplo acima:

• 200.000 € financiados: 1.200 € de Imposto do Selo.

• 180.000 € financiados: 1.080 € de Imposto do Selo.

Este valor é pago na data da escritura. Planeie-o como liquidez obrigatória.

Outras despesas a prever

• Avaliação do imóvel, normalmente paga logo no início do processo.

• Comissões de dossier e de formalização, que variam de banco para banco e por vezes são dispensadas em campanhas.

• Escritura e registos.

• Seguro de vida e seguro multirriscos, exigidos pelo banco durante todo o contrato.

• Mudança, móveis e pequenas obras, que raramente entram nas contas e pesam no primeiro ano.

Uma regra simples: antes de assinar o contrato-promessa, peça ao banco uma estimativa escrita de todos os custos iniciais e junte-lhe uma margem para imprevistos.

Como comparar propostas sem cair em armadilhas

Quando tiver duas ou três propostas, a tentação é olhar só para o spread. É um erro comum, e caro.

Olhe para a TAEG e o MTIC

• TAN (taxa anual nominal): é a taxa de juro, a soma do indexante (Euribor) com o spread, ou a taxa fixa.

• TAEG (taxa anual de encargos efetiva global): inclui juros, comissões, seguros obrigatórios e impostos. Mostra o custo real por ano.

• MTIC (montante total imputado ao consumidor): é quanto vai pagar no total, do primeiro ao último mês. É a métrica mais fiável para comparar, como recomenda o guia de literacia financeira sobre crédito habitação.

Exija a FINE

A Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) é o documento que o banco tem de lhe entregar com todas as condições da proposta. Compare sempre FINE com FINE. Os simuladores dos bancos e as pré-aprovações online muitas vezes pressupõem que contrata produtos associados, como cartões, domiciliação de ordenado ou seguros do próprio banco, e a proposta final pode ser diferente.

Para uma simulação neutra, use o simulador de crédito à habitação do Banco de Portugal, que calcula a prestação e o custo total sem estar ligado a nenhum banco.

Cuidado com os produtos associados

O spread mais baixo vem quase sempre com condições: seguros contratados no banco, cartão de crédito, PPR ou outros produtos. Faça as contas a cada um. Os seguros vendidos pelo banco têm muitas vezes prémios bem acima do mercado e podem anular a poupança do spread. Em regra, pode contratar o seguro de vida noutra seguradora, desde que cumpra as coberturas exigidas pelo banco: peça essas coberturas por escrito. O nosso artigo sobre como rever coberturas de seguros e poupar mostra o que verificar.

Taxa fixa, variável ou mista?

Não há uma resposta certa para todos. Num crédito jovem, a prestação pesa mais nos primeiros anos, quando o rendimento ainda está a crescer, e uma taxa mista pode dar tranquilidade nessa fase. Tenha em conta que, se mais tarde quiser amortizar ou transferir, a comissão de reembolso antecipado é diferente: até 0,5% do capital em taxa variável e até 2% em período de taxa fixa.

Passo a passo até à escritura

1. Faça o seu orçamento. Some rendimentos líquidos e despesas fixas. O nosso guia para organizar o orçamento familiar ajuda a começar.

2. Regularize a sua situação. Confirme que não tem dívidas às Finanças nem à Segurança Social e reduza créditos pequenos.

3. Simule antes de procurar casa. Saiba qual o valor máximo que consegue financiar, com o teste de esforço incluído.

4. Peça propostas a vários bancos. Indique que quer recorrer à garantia pública e peça a FINE de cada um.

5. Negoceie. Use as propostas concorrentes para pedir melhor spread, dispensa de comissões ou seguros a preço de mercado.

6. Assine o contrato-promessa com cautela. Garanta que o sinal e os prazos são compatíveis com a aprovação do crédito.

7. Avaliação e aprovação final. O banco avalia a casa e confirma as condições.

8. Escritura. Tenha disponível o dinheiro para o Imposto do Selo e restantes despesas.

Depois da compra: o crédito também se revê

O crédito habitação não é uma decisão que se toma uma vez e se esquece. As condições do mercado mudam, o seu rendimento muda e os bancos competem por clientes.

Se daqui a uns anos encontrar melhores condições, pode renegociar com o seu banco ou transferir o crédito. Os custos de uma transferência incluem a comissão de reembolso antecipado e o Imposto do Selo de 0,6% sobre o novo crédito, e o processo demora tipicamente entre 30 e 60 dias. A isenção da comissão nos contratos de taxa variável terminou a 31 de dezembro de 2025, e desde 1 de janeiro de 2026 voltou a aplicar-se a comissão máxima de 0,5%. Muitos bancos assumem estes custos para captar clientes, por isso vale a pena perguntar.

Explicamos em detalhe quando compensa transferir o crédito habitação e como reduzir a prestação do crédito habitação sem mudar de banco.

A nossa perspetiva

Vemos muitos jovens chegarem ao crédito habitação com uma única pergunta: “Consigo a garantia pública?”. É uma boa pergunta, mas não é a mais importante. A garantia resolve a entrada. Não resolve o custo do crédito durante 35 ou 40 anos, e é aí que se ganha ou se perde dinheiro a sério.

Na nossa experiência, as maiores diferenças entre propostas raramente estão no spread anunciado. Estão nos seguros associados, nas comissões e nos produtos que o banco pede em troca de uma taxa mais baixa. Por isso começamos sempre pela FINE e pelo MTIC, e só depois falamos de spread.

Também aconselhamos a não esticar o orçamento até ao limite só porque o banco aprova. Uma prestação que cabe hoje tem de continuar a caber se os juros subirem, se mudar de emprego ou se a família crescer. Preferimos ver um cliente comprar uma casa um pouco mais barata e dormir descansado.

Por fim, sejamos transparentes: o nosso serviço é gratuito para si porque somos remunerados pelas instituições quando um contrato é concluído através de nós. Isso nunca muda a regra que seguimos: procurar a proposta que é melhor para a sua família, com os números à vista.

— Eduardo Fernandes

Peça uma análise gratuita ao seu crédito

Se está a preparar a compra da primeira casa, podemos comparar propostas por si, verificar se cumpre os requisitos da garantia pública e analisar o custo total de cada opção, incluindo seguros. O aconselhamento é independente, gratuito e sem compromisso, e acompanhamo-lo até à escritura. Até hoje, já identificámos 2,4 milhões de euros em poupança para as famílias que nos procuraram. Fale connosco sobre o seu crédito habitação e receba uma proposta clara, adaptada ao seu perfil.

Perguntas frequentes

Onde posso simular um crédito habitação jovem?

Pode usar o simulador do Portal do Cliente Bancário, do Banco de Portugal, que é neutro e calcula prestação e custo total. Para ver quanto pode gastar na compra, incluindo impostos, use também o nosso simulador de compra de casa. Lembre-se de que só a FINE do banco mostra as condições reais.

A garantia pública significa que o Estado paga a casa?

Não. O Estado garante ao banco até 15% do valor durante os primeiros 10 anos, o que permite financiar até 100%. Se deixar de pagar, o Estado paga ao banco o montante garantido, mas a dívida continua a ser sua.

Consigo crédito habitação com incumprimentos registados?

É muito difícil. Os bancos consultam a Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal e um incumprimento registado pesa muito na decisão. O melhor caminho é regularizar primeiro as dívidas e só depois fazer o pedido.

Preciso de ter dinheiro de entrada se tiver a garantia pública?

Para o preço da casa, pode não precisar, se o banco aprovar o financiamento a 100%. Mas tem sempre de ter dinheiro para o Imposto do Selo de 0,6% sobre o crédito, a avaliação, a escritura, os registos e os seguros.

O que acontece se eu fizer 36 anos durante o processo?

O limite é de 35 anos, inclusive, e a idade é verificada pelo banco durante o processo. Se está perto do limite, avance cedo e confirme por escrito qual a data que conta para efeitos da garantia, para não perder o apoio por semanas.

Fontes

• Garantia Pública: o que é e como funciona (Governo de Portugal)

• Garantia pública reforçada em 750 milhões de euros (Governo de Portugal)

• Perguntas frequentes sobre a garantia pública (Banco de Portugal)

• Simulador de crédito à habitação (Banco de Portugal)

• Simulador de transferência de crédito habitação (Literacia Financeira)

• Simulador de crédito habitação (simula.pt)

Recomendações

• Simulador de Compra de Casa

• Transferência de crédito habitação: quando compensa em Portugal

• Consolidar créditos em Portugal: como funciona e quando compensa

• Taxa de esforço: como calcular e qual o limite em 2026