Amortizar o crédito habitação em 2026: quando compensa e como fazer

Amortizar o crédito habitação é entregar ao banco, antes do prazo, uma parte ou a totalidade do capital que ainda deve. Cada euro amortizado deixa de pagar juros até ao fim do contrato. Em 2026 voltou a haver custo para o fazer, e a Euribor a 12 meses subiu acima dos 3%. Por isso, a decisão pede contas. Neste guia explicamos quanto custa, o que poupa se reduzir o prazo ou a prestação, quando faz sentido avançar e como fazer o pedido ao seu banco, passo a passo.

PoupaconnoscoCompare as opções para o seu créditoA Poupa Connosco presta aconselhamento financeiro independente e gratuito para analisar o crédito habitação e procurar melhores condições, de forma personalizada.Peça uma análise ao crédito

Em resumo

• Amortizar reduz os juros que vai pagar, porque baixa o capital em dívida sobre o qual o juro é calculado.

• Em 2026 a comissão voltou a aplicar-se: até 0,5% do capital amortizado na taxa variável e até 2% na taxa fixa, mais imposto do selo sobre a comissão.

• Reduzir o prazo poupa quase sempre mais juros do que reduzir a prestação. Reduzir a prestação dá-lhe mais folga todos os meses.

• Antes de amortizar, garanta um fundo de emergência e compare com o que o dinheiro lhe renderia noutra aplicação, já descontados os impostos.

• O pedido é feito por escrito, com pré-aviso, normalmente de 7 dias úteis para amortizações parciais e de 10 para totais.

Índice

• O que significa amortizar o crédito habitação

• Quanto custa amortizar em 2026

• Reduzir a prestação ou reduzir o prazo: um exemplo com números

• Quando compensa amortizar (e quando não)

• Como pedir a amortização, passo a passo

• Outras formas de pagar menos pela casa

• A nossa perspetiva

• Peça uma análise gratuita ao seu crédito

• Perguntas frequentes

• Fontes

O que significa amortizar o crédito habitação

Todos os meses, a sua prestação tem duas partes: juros e capital. Nos primeiros anos do empréstimo, a fatia dos juros é maior. Quando faz uma amortização antecipada, o valor que entrega vai direto ao capital em dívida. A partir desse momento, o banco passa a calcular os juros sobre um montante mais baixo.

Há duas formas de amortizar:

• Amortização parcial: entrega uma parte do capital. O contrato continua e o banco recalcula a prestação ou o prazo.

• Amortização total: paga todo o capital em dívida e o contrato termina. Depois, o banco emite a declaração de distrate, que serve para cancelar a hipoteca.

O Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal explica que, ao longo do contrato, vai amortizando o capital e pagando juros sobre o montante em dívida. A amortização antecipada apenas acelera esse processo. Para os contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2021, os bancos deixaram de poder cobrar pela emissão da declaração de distrate.

Quanto custa amortizar em 2026

Entre 2022 e 2025, quem tinha crédito para habitação própria permanente com taxa variável pôde amortizar sem comissão. Segundo o Banco de Portugal, os bancos estavam impedidos de cobrar esta comissão até 31 de dezembro de 2025. Em novembro de 2025, o Público noticiou que, sem prolongamento da medida, a amortização a taxa variável voltaria a custar 0,5% em 2026. A isenção não foi prolongada, por isso hoje aplicam-se os limites gerais.

Os limites de 0,5% e 2% e as isenções por morte, desemprego ou deslocação profissional estão descritos na página do Banco de Portugal sobre reembolso e transferência. A isenção nas soluções negociadas para evitar o incumprimento, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 227/2012, consta dos preçários que os bancos publicam no Portal do Cliente Bancário.

A comissão não é o único custo. Sobre ela incide imposto do selo de 4%, como mostram preçários em vigor desde 16 de outubro de 2026. Na prática, numa taxa variável:

• amortizar 5.000 € custa até 25 € de comissão + 1 € de imposto do selo = 26 €;

• amortizar 10.000 € custa até 50 € + 2 € = 52 €;

• amortizar 20.000 € custa até 100 € + 4 € = 104 €.

Numa taxa fixa, os mesmos 10.000 € podem custar até 200 € + 8 € = 208 €. Confirme sempre o valor exato no preçário do seu banco, porque alguns cobram abaixo do máximo legal.

Reduzir a prestação ou reduzir o prazo: um exemplo com números

Quando amortiza parcialmente, o banco pergunta-lhe o que quer fazer com o efeito da amortização. Pode manter o prazo e baixar a prestação, ou manter a prestação e encurtar o prazo. A diferença nos juros é grande.

Vejamos um exemplo ilustrativo. A Euribor a 12 meses estava nos 3,215% a 16 de outubro de 2026. Imagine um crédito com:

• 150.000 € de capital em dívida;

• 25 anos (300 meses) por pagar;

• taxa variável de 4,215% (Euribor a 12 meses de 3,215% + spread de 1%);

• uma amortização de 10.000 €, com custo de 52 €.

Para simplificar, assumimos que a taxa se mantém igual até ao fim do contrato. Na vida real, a Euribor vai variar e os valores também.

O que estes números mostram:

• Reduzir o prazo poupa cerca de 17.000 € em juros e acaba com o crédito quase 2 anos e 9 meses mais cedo. A prestação continua igual.

• Reduzir a prestação poupa cerca de 6.200 € em juros e baixa a prestação em quase 54 € por mês. É a escolha certa se o orçamento está apertado.

• Em qualquer dos casos, os 52 € de custo são recuperados muitas vezes.

Não há uma escolha certa para todos. Se a prestação já lhe pesa, ganhar folga mensal pode valer mais do que a poupança total. O Instituto Nacional de Estatística indica que, em 2021, a taxa de esforço mediana com o crédito para habitação permanente era de 12,78%. Os 20% de mutuários mais pressionados gastavam mais de 20,99% do rendimento na prestação. Se está nesse grupo, reduzir a prestação dá-lhe uma margem de segurança útil.

Quando compensa amortizar (e quando não)

Amortizar é uma das decisões financeiras mais seguras que pode tomar: o “rendimento” é a taxa de juro que deixa de pagar, sem risco. Mas não é a decisão certa em todas as situações.

Tende a compensar quando:

1. A sua taxa de juro é alta face ao que o dinheiro renderia noutro sítio.

2. Está nos primeiros anos do contrato, quando os juros pesam mais na prestação.

3. Tem taxa variável e quer proteger-se de novas subidas da Euribor.

4. Já tem um fundo de emergência e não tem dívidas mais caras.

5. Está numa das situações de isenção da comissão.

Tende a não compensar quando:

1. Ficaria sem reservas para imprevistos. O dinheiro entregue ao banco não volta.

2. Tem crédito pessoal, cartão de crédito ou crédito automóvel com juros bem mais altos. Liquide primeiro essas dívidas.

3. Tem taxa fixa baixa e uma comissão de 2%, e faltam poucos anos para o fim do contrato.

4. Está perto do fim do empréstimo: a maior parte dos juros já foi paga.

Antes de amortizar: garanta a sua reserva

Uma regra prudente é manter, de lado, o equivalente a vários meses de despesas fixas da família antes de amortizar. Se perder rendimento, é essa reserva que paga a prestação. Se ainda não sabe quanto gasta por mês, comece pelo nosso guia prático para organizar o orçamento familiar.

Amortizar ou aplicar as poupanças

Faça uma comparação simples: qual é a taxa de juro do seu crédito e qual seria o rendimento líquido, já depois de impostos, da aplicação onde está a pensar pôr o dinheiro? Se o crédito custa mais do que a aplicação rende, amortizar tende a ganhar. A mesma lógica aplica-se noutros mercados europeus, onde a forma de planear o financiamento com juros em 2026 também depende da relação entre o custo do crédito e o rendimento das poupanças. Pese também o lado menos visível: dormir descansado com menos dívida tem valor, mas ter liquidez para uma emergência também tem.

Como pedir a amortização, passo a passo

O processo é simples se seguir esta ordem:

1. Peça ao banco o capital em dívida atualizado e confirme a taxa de juro e o regime (fixa, variável ou mista).

2. Consulte o preçário do seu banco para saber a comissão exata e o pré-aviso exigido.

3. Simule os dois cenários: reduzir a prestação e reduzir o prazo. Peça ao banco que lhe entregue os dois.

4. Faça o pedido por escrito. Os preçários indicam, em regra, um pré-aviso de 7 dias úteis para amortizações parciais e de 10 dias úteis para totais. Alguns bancos exigem mais. Confirme no seu contrato.

5. Escolha a data certa. Em vários bancos, a amortização parcial tem de coincidir com a data de vencimento da prestação.

6. Garanta o saldo na conta à data combinada: o valor a amortizar, mais a comissão e o imposto do selo.

7. Confirme o novo plano de pagamentos depois da operação. Verifique a nova prestação ou o novo prazo.

8. Na amortização total, peça o distrate e trate do cancelamento da hipoteca no registo predial.

Se a amortização se deve a desemprego, morte de um titular ou deslocação profissional, junte ao pedido os documentos que o comprovam para beneficiar da isenção.

Outras formas de pagar menos pela casa

Amortizar exige dinheiro disponível. Se não o tem, ou se quer ir mais longe, há caminhos que podem baixar o custo do seu crédito sem tirar um euro das poupanças:

• Renegociar o spread com o seu banco. Um spread mais baixo reduz a prestação até ao fim do contrato. Explicamos como no guia como reduzir a prestação do crédito habitação.

• Transferir o crédito para outro banco com melhores condições. Veja quando compensa a transferência de crédito habitação, tendo em conta que a comissão de reembolso também se aplica à transferência.

• Rever os seguros associados ao crédito. O seguro de vida e o multirriscos podem pesar bastante. Saiba como rever coberturas e poupar nos seguros.

• Juntar vários créditos num só, se tem créditos pessoais caros a pesar no orçamento. O nosso guia sobre consolidar créditos em Portugal explica os prós e contras.

Para comparar qualquer proposta nova, peça sempre a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). É o documento que, segundo o Banco de Portugal, reúne a TAEG, a TAN e todos os encargos do empréstimo. Compare o MTIC, o Montante Total Imputado ao Consumidor: mostra quanto vai pagar no total.

A nossa perspetiva

Nas análises que fazemos a famílias, vemos muitas vezes a amortização tratada como a primeira e única opção. Tem lógica: é segura e a poupança é garantida. Mas, na nossa experiência, a ordem certa é outra.

Primeiro, olhamos para as condições do crédito. Um spread acima do que o mercado oferece hoje ou seguros caros podem custar mais, ao longo dos anos, do que a amortização poupa. Corrigir isso não exige tirar dinheiro das suas poupanças. Depois, confirmamos que a família tem uma reserva para imprevistos e que não tem dívidas mais caras do que a casa. Só então faz sentido amortizar, e aí recomendamos quase sempre reduzir o prazo, salvo quando a prestação já aperta o orçamento.

O nosso conselho é simples: não decida com base numa única simulação. Compare os cenários lado a lado, com o custo da comissão incluído, e escolha o que dá mais tranquilidade à sua família, não apenas o maior número na folha de cálculo.

— Eduardo Fernandes

Peça uma análise gratuita ao seu crédito

Na Poupa Connosco, analisamos o seu crédito habitação sem custos nem compromisso. Comparamos as condições que tem hoje com o que pode conseguir, ajudamos a perceber se compensa mais amortizar, renegociar ou transferir, e acompanhamos a implementação da poupança. Já identificámos 2,4 milhões de euros em poupança para as famílias que nos procuraram. Peça a sua análise gratuita de crédito habitação ou conheça a equipa que vai acompanhar o seu caso.

Perguntas frequentes

Qual é a comissão de amortização antecipada em 2026?

Nos contratos com taxa variável, a comissão máxima é de 0,5% do capital amortizado. Nos contratos com taxa fixa, pode chegar a 2%. Sobre a comissão incide ainda imposto do selo de 4%. A isenção temporária para a taxa variável terminou a 31 de dezembro de 2025.

É melhor reduzir o prazo ou a prestação?

Reduzir o prazo poupa mais juros, porque paga durante menos meses. Reduzir a prestação dá-lhe mais folga no orçamento mensal. Se a prestação já lhe pesa, reduzir a prestação pode ser a escolha mais prudente.

Posso amortizar o crédito habitação a qualquer momento?

Sim, pode amortizar em qualquer altura do contrato, desde que avise o banco por escrito com a antecedência prevista. Em regra, são 7 dias úteis para amortizações parciais e 10 dias úteis para totais. Alguns bancos exigem que a amortização coincida com a data da prestação.

Em que casos não pago comissão?

Está isento se a amortização for motivada por morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares. Também não paga quando o reembolso resulta de uma solução acordada com o banco para prevenir ou regularizar o incumprimento. Leve os comprovativos quando fizer o pedido.

Existe um valor mínimo para amortizar?

Depende do banco. Alguns definem um montante mínimo para amortizações parciais e outros não. Consulte o preçário ou pergunte ao seu gestor antes de fazer o pedido.

Fontes

• Banco de Portugal: Como reembolsar e transferir

• Banco de Portugal: Comissão de reembolso antecipado suspensa até ao final de 2025

• Banco de Portugal: Comissões bancárias com novas regras a partir de 1 de janeiro

• Banco de Portugal: Regras relativas à FINE

• Preçário bancário: Folheto de Comissões e Taxas (janeiro de 2026)

• Preçário bancário: entrada em vigor a 16 de outubro de 2026

• Público: PS e Chega propõem alterações às comissões por amortização

• ECO: Euribor a 16 de outubro de 2026

• INE: Taxas de esforço com o crédito para habitação permanente 2021

Recomendações

• Transferência de crédito habitação: quando compensa em Portugal

• Consolidar créditos em Portugal: como funciona e quando compensa

• Simulador de Compra de Casa